Como fazer um loteamento? Guia completo de como fazer loteamentos

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Sumário

Se você é uma pessoa que está buscando investir em loteamentos ou tem uma área e quer parcelar e frações menores no caso lotes, deixando assim de vender hectares para vender m2 ou ela tem o capital financeiro e quer colocar o dinheiro neste negócio como fazer um loteamento deve estar dentre as suas principais pesquisas.

Até porque, quem hoje não sonha em ter a casa própria? E principalmente em um loteamento, devido a toda infraestrutura planejada e padronizada?

Para quem vai investir nesse tipo de negócio, isso significa em retorno financeiro praticamente garantido, uma vez que os loteamentos sempre têm uma alta procura, e ao mesmo tempo uma alta liquidez.

Sem contar que você vai estar contribuindo para o próprio desenvolvimento da cidade e da região.

Porém, é claro, nem tudo são mil maravilhas, e para fazer um loteamento, é necessário estar por dentro de diversos procedimentos.

Você não pode chegar, pegar uma grande área, dividir e vender os lotes para construção das casas. Existe todo um processo por trás disso.

Mas, depois desse artigo, isso não será mais um problema para você, pois mostraremos tudo da forma mais simples possível.

Confira a seguir tudo sobre os principais procedimentos para esse tipo de investimento.

O que é um loteamento?

Antes de citarmos a parte mais “chata” de fazer um loteamento, você sabe o que é esse tipo de investimento? Como ele funciona?

De uma forma fácil para você entender, um loteamento é a ação de realizar a divisão de grandes áreas de terras, dividindo em lotes menores, que serão destinados a edificações, como construções de casas e dentre outros.

Ou seja, para realizar um loteamento, você precisa ter uma área grande de terra, e dividir essa terra em partes, onde essas partições, chamada de lotes, são vendidas.

Assim, é uma grande forma de pegar uma área grande, que geralmente seria difícil de vender devido ao alto valor, e dividir os lotes, para que diversas pessoas ou empresas possam comprar para construir.

Dependendo do tamanho da Gleba, é possível fazer com um projeto bem elaborado 100, 200 ou até mesmo 1000 lotes sendo estes residenciais, comerciais, de uso misto e cada tipo de terreno tem seu preço.

No final das contas, o loteador, consegue tirar um lucro muito mais alto, e mais rápido, quando comparado se fosse realizado a venda do terreno como um todo.

O responsável pelo loteamento é chamado de loteador, sendo algo que pessoas físicas, empresas privadas, corporativa ou até mesmo um órgão público, podem ser os responsáveis.

Portanto, já respondendo à dúvida de muitas pessoas, sim, pessoas físicas podem ser donas de loteamento.

No entanto, o mais indicado por especialistas para se fazer um loteamento é que seja pessoa jurídica, visto que as receitas financeiras são bem altas e como pessoa física os impostos para tais recebimentos são bem maiores.

Como fazer um loteamento passo a passo?

Se você nunca teve contato com esse tipo de negócio, certamente possa parecer algo simples, onde basta separar os lotes, e realizar as vendas.

No entanto, saiba que se trata de algo que está muito longe de ser apenas isso.

Dessa forma, para a implantação de um loteamento, é necessário todo um processo de planejamento urbano, e uma série de exigências em relação a infraestrutura, licenciamento e dentre outros.

Porém, seguindo os passos corretos, isso pode se tornar bem mais fácil, pois você consegue saber exatamente o processo que deve seguir.

Diante disso, confira todo o passo a passo correto e mais simples, para você conseguir fazer um loteamento:

Comece elaborando gleba

Como uma das primeiras coisas a serem feitas, você precisa realizar o direcionamento que é chamado de Uso do solo para determinada Gleba para saber o que pode ser feito naquela área.

Aqui você vai estudar e planejar toda a região da área que do loteamento.

Com o uso do solo da área em mãos é possível saber o determinado tipo de loteamento que é indicado pelo Município naquela Gleba, a partir daí poderá analisar outros pontos tais como:

  • Mercado local;
  • Público-alvo (possíveis compradores), estudando o que eles podem esperar e quais os seus interesses em comum;
  • Demanda que aquela cidade possui;
  • Como será feito o parcelamento dos solos;
  • Pesquisas de local, para ver se é possível realizar o loteamento naquele local;
  • E dentre outros.

De uma forma resumida, será nesse momento que você vai ver se o loteamento vale a pena naquele local, ou seja, será algo lucrativo e de grande desempenho, como também, um planejamento inicial do que poderá ser feito naquela área.

Estudo e apresentação do projeto de acordo com a legislação do município

Fez um estudo da parte do possível desenvolvimento do loteamento, agora você precisa ir para a parte um pouco mais “chata”, que é a respeito da legislação do município.

Nesse sentido, você vai precisar realizar um projeto que indica como será a separação da gleba em lotes, apresentado a prefeitura, fazendo um pedido de aprovação para o mesmo.

Lembrando, que a legislação federal que diz a respeito do parcelamento do solo é a Lei 6766/79, porém alguns municípios tem leis próprias que regulamentam o parcelamento do solo naquela região.

Logo, a própria prefeitura é quem vai estabelecer o tamanho mínimo para áreas verdes, lazer, obras públicas, sistema viário e dentre outros.

Ou seja, toda a parte de tamanho e dentre algumas outras coisas, você precisa fazer em consenso com a prefeitura, para deixar toda a área legalizada.

Além disso, para conseguir a aprovação da construção do loteamento, você deve elaborar um projeto de infraestrutura para o local.

Esse projeto deve conter:

  • Rede de drenagem de água pluvial
  • Pavimentação
  • Projeto de rede de água
  • Rede de esgoto
  • Rede elétrica
  • Terraplanagem
  • Sinalização viária
  • Mobilidade
  • Paisagismo

Por fim, ao você mandar todos esses projetos com base nas questões solicitadas com a legislação do município, basta aguardar a aprovação.

Aprovação, construção e comercialização

Depois de toda a parte burocrática em como fazer um loteamento, agora é a hora de colocar o negócio para andar.

Deixando claro que a aprovação de um loteamento se é dada pelo Município em forma de Decreto Municipal após a análise e aprovação de todos os projetos e licenciamentos solicitados.

Sendo assim, com a aprovação do empreendimento em mãos é hora de procurar o cartório de registro de imóveis para o registro do empreendimento antes de começarem as obras.

Depois de prontos, ou já bem encaminhados, você já pode fazer a comercialização e começar as vendas dos mesmos.

Você deve lembrar que todos os lotes devem ter uma escritura definitiva para cada um.

As vendas de um loteamento são feitas através de um lançamento. Que é a apresentação do empreendimento e a abertura das vendas para a população.

A partir daí você já pode ter receitas financeiras mês a mês mesmo durante a execução das obras de infraestrutura.

Principais dúvidas a respeito de como fazer um loteamento

Com os passos a seguir, você consegue saber exatamente o que precisará ser feito, para começara construir o seu loteamento, e começar as vendas.

No entanto, mesmo diante disso, ainda sim existem muitas dúvidas a respeito de como fazer um loteamento.

Dúvidas estas que são comuns na maioria das pessoas que estão entrando nesse negócio, e que certamente podem ser as suas nesse momento.

Então, para você ficar por dentro, e garantir ficar por dentro de tudo, confira a resposta para muitas dessas dúvidas:

Quanto custa para fazer um loteamento?

Primeiramente, saiba que não existe uma tabela fixa nacional, que dita o custo exato para fazer um loteamento.

Dessa forma, para ter um valor preciso você precisará entra em contato com as empresas e profissionais da região para orçar e somar esses valores.

Até porque, estamos falando de valores que vão mudar de acordo com a infraestrutura do local, tamanho dos lotes e área geral, disponibilidade do serviço, e dentre diversas outras coisas.

Para fazer a média de preço da sua região, você deve ligar para as empresas, por exemplo, para 3 empresas diferentes, pegar o valor do orçamento, e dividir por 3.

Saiba que em grande parte das vezes o investimento é alto, principalmente se já for fazer o levantamento topográfico, divisão da propriedade, estudo geotécnico, e levantamento planialtimétrico do loteamento.

Se você tem um terreno e deseja investir na divisão de lotes, contratar um profissional especializado na área, pode lhe ajudar muito a fazer principalmente a parte de orçamento, possuindo os contatos corretos.

Qual a diferença entre loteamento e desmembramento?

Loteamento: nesse tipo de parcelamento de lote, existe a incumbência de criar um sistema viário para região, totalmente do zero.

Desmembramento: se aproveita o sistema viário já existente.

Lembrando que quando falamos em sistema viário, estamos abrangendo de uma forma completa ruas, estradas, avenidas e dentre outros.

Como fazer loteamento de chácaras?

De uma forma bem resumida, realizar o loteamento de chácaras não é algo tão simples, considerando principalmente aquelas localizadas em áreas rurais.

Isso porque, antes de realizar todos os trâmites citados acima, ainda sim é preciso realizar uma análise da situação econômica tanto do local, quanto dos proprietários, como também, todo um projeto para tornar aquela área rural, em algo urbano.

Até porque, o foco principal das pessoas que compram lotes, é construir edificações.

Ou seja, deixar próximo ao urbano é algo essencial.

Por conseguinte, você pode seguir com os demais tramites, mas claro, sendo algo um pouco mais complexo, mas não impossível.

Como calcular o preço das vendas por lote?

Atualmente, podemos dizer que existe um “padrão” utilizado por muitos donos de loteamentos, para fazer a venda dos lotes.

Dessa forma, você define um preço da gleba antes mesmo de ser loteada, considerando os investimentos que foram feitos com a aprovação, infraestruturas, marketing e lançamento mais a rentabilidade dividida pela quantidade de lotes do projeto.

Assim, ao fazer isso, você vai conseguir saber com facilidade o valor que poderá cobrar por cada lote.

O que é área institucional de um loteamento?

De uma forma bem simples para você entender, as áreas institucionalizadas de um loteamento, são locais destinados à construção de equipamentos comunitários.

Esse local deve ser construindo edificações, como:

  • Praças
  • Postos de saúde
  • Áreas de lazer
  • Escolas
  • E dentre outros.

Essa área institucional está disposta no art. 4º, §2º da Lei nº 6.766/79: Art. 4º.

Como conseguir parceria para loteamentos?

Atualmente, muitas pessoas procuram o sistema de parceria para loteamentos, na busca de desenvolvimento de projetos imobiliários.

Em grande parte das vezes, esses sistemas de parcerias, buscam o desenvolvimento maior do loteamento, feito entre construtoras, incorporadoras e empresas, na busca de crescer a região.

Nesse sentido, a principal forma de você conseguir uma parceria de loteamento, é entrando em contato com empresas que tenha focos de crescimento.

Existem várias formas de estruturar essa parceria, como:

  • Contrato de parceria, nos termos do Parecer Normativo CST 15/1984;
  • Permuta física por lotes futuros ou com retenção de fração ideal;
  • Permuta financeira por % de VGV, ou compra e venda com pagamento futuro;
  • Sociedade em conta de participação (SCP) ou de propósito específico (SPE);

Leia também: Parcerias para loteamentos: como funciona e as vantagens

Considerações finais

Se você estava na dúvida a respeito de como fazer um loteamento, esse artigo com toda certeza abriu sua mente.

Logo, siga os procedimentos corretos, não abra mão da ajuda de um profissional, e assim garanta todo o sucesso no seu negócio.

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