O que é comodato e como funciona o empréstimo de imóvel

Comodato é o empréstimo gratuito de um bem que não se consome com o uso, como um imóvel, um carro ou um equipamento. Quem empresta continua sendo o dono, quem recebe pode usar sem pagar nada e precisa devolver o bem no fim do prazo, no mesmo estado em que recebeu.

A palavra assusta mais que a coisa. Emprestar a casa da praia para um parente passar a temporada é comodato. O que muda tudo é se isso está escrito ou não.

O que caracteriza um comodato

Três elementos, e a ausência de qualquer um descaracteriza o contrato:

• Gratuidade. Se há pagamento, mesmo pequeno e mesmo chamado de "ajuda de custo", não é comodato: é locação, e a Lei do Inquilinato passa a valer.
• Bem infungível. Um bem que se devolve o mesmo, não outro igual. Emprestar dinheiro ou sacas de café é mútuo, não comodato.
• Obrigação de devolver. O uso é temporário, e a propriedade nunca sai das mãos de quem emprestou.

O comodatário pode ser obrigado a arcar com as despesas ordinárias de uso e conservação, como conta de luz e pequenos reparos, sem que isso descaracterize a gratuidade. O que ele não pode é pagar pelo uso em si.

As três situações que trazem as pessoas até aqui

Pai que deixa o filho morar no imóvel

É o caso mais comum e o mais frequentemente informal. Funciona bem até aparecer inventário, separação ou necessidade de vender. Sem contrato, cada herdeiro conta uma versão diferente do combinado.

Casa emprestada a parente ou amigo

Começa por prazo curto e se estende. Anos depois, retomar exige notificação formal e, se houver resistência, ação de reintegração de posse, que leva tempo e dinheiro.

Imóvel comercial cedido a sócio ou empresa do grupo

Aqui o comodato tem uso legítimo e frequente, mas atrai atenção fiscal. A cessão gratuita entre partes relacionadas pode ser questionada, e o contrato escrito é o que sustenta a operação.

Como o comodato termina

Depende de uma escolha feita lá no começo, e é por isso que ela importa tanto.

Comodato com prazo determinado

Termina na data combinada. Não devolvendo, o comodatário passa a estar em mora, responde por perdas e danos e pode ser cobrado por aluguel arbitrado pelo comodante até a devolução.

Comodato por prazo indeterminado

Presume-se pelo tempo necessário ao uso concedido. Para retomar, o comodante precisa notificar o comodatário e conceder prazo razoável para a saída. Só depois disso, e havendo recusa, cabe a ação judicial.

É aqui que mora o mal-entendido mais caro do assunto: pedir a chave de volta não basta. A retomada exige notificação, preferencialmente por escrito e com comprovação de recebimento, e a paciência de cumprir o rito.

Por que colocar no papel muda tudo

Comodato verbal é válido, e é justamente aí que está o problema: ele existe, mas ninguém consegue provar os termos dele. Sem documento, três perguntas ficam sem resposta:

• Por quanto tempo foi emprestado?
• Quem paga IPTU, condomínio e reparos?
• O bem foi emprestado ou foi doado? É a discussão que aparece em quase todo inventário.

O contrato escrito não é desconfiança, é o que preserva a relação. Ele evita que um favor vire processo entre pessoas que se gostam.

O que o contrato precisa ter

• Qualificação completa das duas partes.
• Descrição do imóvel com o número da matrícula.
• Declaração expressa de gratuidade, para afastar a leitura de locação.
• Prazo, ou a condição que encerra o empréstimo.
• Divisão de despesas: IPTU, condomínio, contas de consumo e reparos.
• Estado do imóvel na entrega, de preferência com fotos anexas.
• Proibição de sublocar ou ceder a terceiros sem autorização.
• Duas testemunhas, o que permite executar o contrato sem discutir sua validade.

Comodato, locação e usufruto

Os três permitem que alguém use um imóvel que não é seu, e são confundidos com frequência.

Locação tem pagamento e segue a Lei do Inquilinato, com regras próprias de reajuste, garantia e despejo. Comodato é gratuito e segue o Código Civil. Usufruto é direito real, registrado na matrícula, que dá ao usufrutuário o direito de usar e receber os frutos do bem, muitas vezes de forma vitalícia. O usufruto é bem mais difícil de desfazer que o comodato, e é por isso que aparece em planejamento sucessório.

Perguntas frequentes sobre comodato

Comodato pode ter pagamento?

Não pelo uso. Havendo contraprestação pelo uso do bem, o contrato deixa de ser comodato e passa a ser locação. Repassar despesas de consumo e conservação ao comodatário é permitido.

Quem paga o IPTU no comodato?

Perante a prefeitura, o proprietário continua responsável. Entre as partes, o contrato pode atribuir esse custo ao comodatário, e é isso que a maioria dos contratos faz.

Como retomar um imóvel em comodato?

Com prazo definido, basta o vencimento. Sem prazo, é preciso notificar o comodatário e conceder tempo razoável para desocupar. Havendo recusa, o caminho é a ação de reintegração de posse.

Comodato precisa ser registrado em cartório?

Não é obrigatório registrar na matrícula. Reconhecer firma e ter duas testemunhas já dá bastante segurança, e o registro em títulos e documentos ajuda a fixar a data.

Comodato dá direito de usucapião?

Não. A posse do comodatário é precária e exercida com permissão do dono, e posse assim não gera usucapião. O risco aparece quando o empréstimo nunca foi documentado e a posse passa a ser alegada como própria.

Posso emprestar imóvel financiado em comodato?

Em regra sim, porque o comodato não transfere propriedade, mas o contrato de financiamento pode restringir a cessão a terceiros. Vale conferir a cláusula, já que o imóvel está em alienação fiduciária ao banco até a quitação.

Quando o comodato deixa de ser a melhor saída

O comodato resolve bem o empréstimo temporário e com relação de confiança. Ele começa a atrapalhar quando o imóvel emprestado é o mesmo que a família precisaria vender, ou quando o arranjo já dura mais que a razão que o criou.

Nesses casos vale medir alternativas: alugar formalmente e ter renda previsível, com garantia adequada, ou vender e realocar o capital. Se a dúvida for entre alugar e vender, o texto sobre garantias de aluguel e como o seguro fiança funciona ajuda a enxergar o custo real da locação. E se a decisão for trocar de imóvel, a permuta costuma ser mais rápida que vender e comprar em sequência.

Para avaliar quanto vale o seu imóvel hoje e o que existe disponível na cidade, veja os apartamentos anunciados em Goiânia ou converse com um corretor.

Este texto tem finalidade informativa e não substitui orientação jurídica. Para redigir ou encerrar um comodato, consulte um advogado.