O que é alienação fiduciária de imóvel e como ela funciona

Alienação fiduciária é a garantia usada na quase totalidade dos financiamentos de imóvel no Brasil. Na prática, quem compra transfere a propriedade do imóvel ao banco até quitar a dívida, mas continua morando nele e usando normalmente. Quando a última parcela é paga, a propriedade plena volta para o comprador.

É por causa dessa garantia que o crédito imobiliário brasileiro ficou mais barato e mais acessível a partir de 1997. Também é por causa dela que a retomada do imóvel, em caso de inadimplência, é bem mais rápida do que a maioria das pessoas imagina. Este texto explica os dois lados.

O que é alienação fiduciária de imóvel

A alienação fiduciária está na Lei 9.514/1997. Ela cria uma figura que não existia antes no direito brasileiro: a propriedade resolúvel. O nome é técnico, mas a ideia é simples. O banco vira dono do imóvel de um jeito temporário e condicionado, e essa condição é o pagamento da dívida.

Enquanto o financiamento corre, existem duas posições sobre o mesmo imóvel:

• Quem compra é o fiduciante. Fica com a posse direta, isto é, mora no imóvel, reforma, aluga se quiser e paga o IPTU e o condomínio.
• O banco é o fiduciário. Fica com a propriedade resolúvel e a posse indireta. Não pode usar o imóvel nem entrar nele, e o único direito que exerce é o de retomá-lo se a dívida não for paga.

Tudo isso é registrado na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. Se você tem dúvida sobre onde esse documento fica e o que ele mostra, vale ler antes onde encontrar a matrícula do imóvel na escritura, porque é nela que a alienação aparece e é nela que ela some depois da quitação.

Como a alienação fiduciária funciona na prática

O caminho de um financiamento com alienação fiduciária costuma ser este:

1. O banco aprova o crédito e avalia o imóvel.
2. O contrato de financiamento é assinado já com a cláusula de alienação fiduciária.
3. O contrato é levado a registro na matrícula do imóvel. Sem esse registro a garantia não vale contra terceiros, e é por isso que o banco não libera o dinheiro antes.
4. O vendedor recebe o valor e o comprador recebe as chaves.
5. O comprador paga as parcelas e mora no imóvel normalmente.
6. Quitada a última parcela, o banco emite o termo de quitação e a propriedade plena se consolida no nome do comprador.

Repare que o comprador nunca deixa de ser o responsável pelo imóvel no dia a dia. IPTU, taxa de condomínio, reforma e conservação continuam por conta dele desde o primeiro dia, mesmo com a propriedade formalmente em nome do banco.

Alienação fiduciária e hipoteca: qual é a diferença

A pergunta aparece muito, e a diferença é grande. Na hipoteca, o imóvel continua sendo do comprador e apenas fica gravado como garantia. Para retomar o bem, o credor precisa entrar com uma ação judicial, que costumava levar anos.

Na alienação fiduciária, a propriedade já está com o credor durante o contrato, e a retomada é feita por via extrajudicial, no próprio cartório. O procedimento é medido em meses, não em anos.

Essa diferença explica por que o financiamento imobiliário mudou de patamar no Brasil depois de 1997. Com risco menor de calote e recuperação mais rápida, os bancos passaram a emprestar mais, por prazos mais longos e com juros menores. O outro lado da moeda é que a proteção do comprador inadimplente diminuiu na mesma proporção.

O que acontece se as parcelas atrasam

Aqui está a parte que mais surpreende quem assina sem ler. O rito é o seguinte:

1. Intimação. Depois do atraso, o credor pede ao cartório de registro de imóveis que intime o devedor.
2. Prazo para purgar a mora. O devedor tem 15 dias, contados da intimação, para pagar o que está atrasado, com encargos. Pagando, o contrato segue normalmente.
3. Consolidação da propriedade. Se o prazo passa sem pagamento, a propriedade se consolida em nome do credor, que recolhe o ITBI e passa a ser dono pleno.
4. Leilão. O credor é obrigado a levar o imóvel a leilão público. São dois leilões: no primeiro, o lance mínimo é o valor de avaliação do contrato; no segundo, é o valor da dívida com as despesas.

Um ponto pouco conhecido e que vale saber: se o imóvel for arrematado por valor maior que a dívida, a diferença pertence ao devedor. O credor tem obrigação de devolver a sobra. Por outro lado, se o leilão não cobrir a dívida, a lei considera a obrigação extinta, ou seja, o devedor perde o imóvel mas não continua devendo o saldo.

Dívidas de condomínio seguem lógica própria e podem correr em paralelo com o financiamento. Quem está nessa situação encontra o caminho para regularizar em como resolver condomínio em atraso.

Como dar baixa na alienação fiduciária depois de quitar

Pagar a última parcela não tira o gravame da matrícula sozinho. Falta um passo, e ele é do comprador:

1. Peça ao banco o termo de quitação. A instituição tem 30 dias para fornecê-lo depois da liquidação.
2. Leve o termo ao cartório de registro de imóveis onde o imóvel está matriculado.
3. Pague os emolumentos e peça a averbação do cancelamento.
4. Confira a matrícula atualizada. A alienação precisa ter desaparecido dela.

Enquanto essa averbação não é feita, o imóvel continua constando como alienado, e isso trava a venda, o uso dele como garantia e o inventário. É um esquecimento comum e caro, porque a pessoa só descobre o problema no dia em que precisa vender.

Posso vender um imóvel em alienação fiduciária?

Pode, e acontece o tempo todo. Existem dois caminhos usuais:

• Quitação com o valor da venda. O comprador novo paga, o saldo devedor é liquidado, a alienação é baixada e a transferência é feita já livre.
• Transferência do financiamento. Também chamada de cessão de direitos, depende de o banco aprovar o crédito do novo comprador. Nada disso funciona sem a anuência da instituição.

O que não se pode fazer é vender por fora, com contrato de gaveta, sem informar o banco. A venda não se registra, o vendedor continua respondendo pela dívida e o comprador fica sem garantia nenhuma de que ficará com o imóvel.

O que conferir antes de assinar

• O valor de avaliação no contrato. Ele define o lance mínimo do primeiro leilão. Avaliação baixa demais prejudica o devedor num eventual leilão.
• Os encargos de mora. Multa, juros e a taxa de ocupação que passa a incidir depois da consolidação.
• Seguros embutidos. Morte e invalidez e danos físicos ao imóvel são obrigatórios no crédito habitacional e entram na parcela.
• O custo efetivo total. A taxa de juros anunciada não inclui seguros e tarifas. O número que permite comparar propostas é o CET.
• A matrícula atualizada. Antes de qualquer assinatura, confira se o imóvel não tem outro gravame, penhora ou ação em curso.

Perguntas frequentes sobre alienação fiduciária

De quem é o imóvel durante o financiamento?

A propriedade fica com o banco, de forma resolúvel, e a posse direta fica com o comprador. Na prática, quem mora, reforma e paga IPTU e condomínio é o comprador. O banco só exerce o direito de retomada se houver inadimplência.

Quantas parcelas posso atrasar antes de perder o imóvel?

Não existe um número fixo de parcelas na lei, e isso depende do contrato. O que a lei fixa é o prazo de 15 dias, contados da intimação feita pelo cartório, para pagar o atraso e manter o contrato de pé.

Se o imóvel for a leilão, eu recebo alguma coisa de volta?

Sim, se o valor arrematado superar a dívida somada às despesas do procedimento. A sobra pertence ao devedor e o credor precisa devolvê-la. Se o leilão não cobrir a dívida, a obrigação é considerada extinta.

Alienação fiduciária e financiamento são a mesma coisa?

Não. O financiamento é o empréstimo, e a alienação fiduciária é a garantia que assegura o pagamento dele. Praticamente todo financiamento imobiliário no país usa essa garantia, o que faz os dois termos aparecerem sempre juntos.

Preciso de advogado para dar baixa na alienação?

Não é obrigatório. Com o termo de quitação em mãos, o próprio comprador leva o documento ao cartório de registro de imóveis e pede a averbação, pagando os emolumentos.

O banco pode entrar no imóvel durante o financiamento?

Não. A posse direta é do comprador. O banco tem propriedade resolúvel e posse indireta, e só toma o imóvel depois de cumprido todo o rito de intimação e consolidação.

Onde isso pesa na hora de escolher o imóvel

Entender a garantia muda a conversa com o banco, mas não muda a parte mais importante da decisão, que é escolher bem o imóvel. Um financiamento longo pesa menos quando o imóvel tem liquidez, ou seja, quando ele é fácil de vender depois.

Em Goiânia, isso costuma significar localização consolidada e prédio com estrutura que continue atraente daqui a dez anos. Vale comparar as opções de apartamentos à venda em Goiânia por setor antes de fechar a proposta, e olhar também as casas em condomínio fechado na região, que seguem uma lógica de valorização diferente da dos apartamentos.

Se quiser ajuda para montar essa conta com números reais, fale com um corretor da QMIX. A simulação com o banco é gratuita e não compromete nada.

Este texto tem finalidade informativa e não substitui orientação jurídica. Para um caso concreto, principalmente se já houver atraso de parcelas, procure um advogado.